Las condiciones especiales aplicables a todas nuestras subastas rezan como sigue:
"Hoy, el veinte de octubre del dos mil cinco, compareció ante mí, mr. Ralph Elias Yarzagaray, notario en Aruba, en presencia de las testigos denominadas en lo sucesivo:
la señora Petronella Elisabeth Johanna Seyfarth, oficial de notaría, con domicilio en Aruba.
La compareciente declaró que, por el presente, desea establecer las CONDICIONES DE SUBASTA GENERALES, en virtud de las cuales propietarios, titulares de derechos reales, personas irrevocablemente autorizadas de conformidad con lo estipulado en el artículo 1203, inciso 2, del viejo Código Civil de Aruba, y/o el artículo 268 del Código Civil de Aruba en conjunción con el artículo 68 de la Ley Transitoria, ejecutantes y las personas que deseen vender públicamente bienes inmuebles, pueden vender públicamente bienes inmuebles a través de ventas publicas a ser celebradas ante mí, el notario, mi suplente o sucesor, a cuales condiciones de subasta generales se podrá hacer referencia en el acta de subasta y/o las condiciones de subasta especiales, y las cuales entonces se considerarán como haber sido insertadas literalmente en esa acta de subasta y/o las condiciones de subasta especiales, y todo ello bajo la condición de que la persona que desee vender no haya actuado entera o parcialmente en contra de tales condiciones en el acta de subasta y/o las condiciones de subasta especiales, lo que se deberá mencionar en tal acta de subasta y/o las condiciones de subasta especiales [frase en el texto original no es clara/la trad.].
La compareciente declaró que estas condiciones de subasta generales rezan como sigue:
CONDICIONES DE SUBASTA GENERALES APLICABLES A LAS SUBASTAS EJECUTIVAS DE 1993
Definiciones
En estas condiciones de subasta generales aplicables a las subastas ejecutivas de 1993, los términos siguientes se definen como sigue:
1. Subasta
La venta ejecutiva pública de bienes sujetos a inscripción registral ante mí, el notario, mi sucesor, mi sustituto o suplente de mi oficina (en adelante también denominado: el notario) por encargo de un acreedor hipotecario, un acreedor prendario de una membrecía mencionada bajo 3 o un embargador.
2. Bien sujeto a inscripción registral
El bien inmueble que se subastará, o el derecho limitado a un bien sujeto a inscripción registral a subastarse, el cual en sí es susceptible de transferencia. Por el concepto del bien sujeto a inscripción registral también se entenderá la membrecía de una asociación o cooperativa, la cual da derecho al uso exclusivo de uno o más bienes inmuebles o partes de ellos. El concepto del bien sujeto a inscripción registral también incluye los bienes muebles a que se refiere el artículo 3:254, inciso 1, del Código Civil, los cuales se subastarán, juntos con el bien inmueble, en virtud del derecho de prenda y la cláusula mencionados en lo mismo.
3. Vendedor
La(s) persona(s) por cuyo encargo se celebra la subasta y que está(n) autorizada(s) para dar ese encargo en virtud de cualquier derecho. La referencia al acreedor hipotecario, al acreedor prendario o al embargador como vendedor no tiene por objeto modificar de cualquier manera la posición de la cual surge su autoridad para subastar.
4. Postura
Cada precio ofrecido por un interesado durante la subasta, sea una subasta al mejor postor o una subasta a la rebaja (o llamada en neerlandés: 'afmijning').
5. Postor
La persona que hace postura en la subasta, sin tomar en cuenta si se trata de una subasta al mejor postor o una subasta a la rebaja.
6. Mejor postor
La persona que hizo la postura inicial más alta.
7. Postura inicial
La postura inicial más alta.
8. Precio base
El precio mínimo por que se subasta el bien sujeto a inscripción registral.
9. Adjudicación
La declaración del vendedor en base a que se celebra, como resultado de la subasta, el contrato de compraventa entre el vendedor y el comprador.
10. Acta de mandato
El acta notarial en que el postor nombra a su(s) mandante(s)/poderdante(s).
11. Comprador
La persona a quien se adjudica.
12. Precio de compra
La postura en base a que se adjudica.
13. Transferencia
El acto jurídico necesario para que el comprador se haga propietario o titular del bien sujeto a inscripción registral.
14. Entrega
La entrega al comprador del bien sujeto a inscripción registral.
15. Condiciones de subasta especiales
Las disposiciones aplicables además de o contrario a estas condiciones de subasta generales, mencionadas en el acta de condiciones de subasta o en el acta de la subasta.
Descripción bien sujeto a inscripción registral
Artículo 1
1. El vendedor estará obligado a describir el bien sujeto a inscripción registral en las condiciones de subasta especiales en la manera que sea usual en las relaciones jurídicas, de ser posible indicando o refiriéndose a los detalles que también determinen el contenido de la propiedad o, en su caso, el derecho, como ofrecido en la subasta.
2. Además, la descripción de un derecho limitado deberá contener por lo menos la indicación de, o la referencia a:
- el acta de creación y cualesquier actas de modificación o adición inscritas posteriormente en los registros públicos;
- cualesquier condiciones generales declaradas aplicables a tal derecho;
- el destino según el derecho civil aplicable al derecho;
- la cuota aplicable a tal derecho, sea o no pagadera periódicamente, y la posibilidad eventual de revisarla; y
- la duración de tal derecho y la posibilidad eventual de terminación prematura y renovación.
3. Además, la descripción de un derecho de propiedad horizontal deberá contener por lo menos la indicación de, o la referencia a:
- el reglamento de división aplicable; y
- la cuota indicada por la junta directiva de la Asociación de Propietarios, sea o no pagadera periódicamente.
4. La descripción de una membrecía deberá contener por lo menos la indicación de, o la referencia a:
- los estatutos y reglamentos aplicables, incluyendo cualesquier disposiciones de admisión;
- la cuota indicada por la junta directiva, sea o no pagadera periódicamente;
- el derecho de hipoteca, con el que estén gravados el edificio y el terreno de la asociación a que se refiere la membrecía.
Organización de la subasta
Artículo 2
1. El notario estará encargado con la organización, la preparación y la ejecución completa de la subasta.
2. El notario anunciará la subasta y las condiciones de subasta.
3. Si así se desea, el notario informará lo mejor posible a los interesados sobre los impuestos, gastos y cargas pagaderos por el comprador, antes de que se proceda al hacer posturas.
4. Durante la subasta, y también sin especificar las razones, el notario estará autorizado para:
- no reconocer una postura como tal;
- excluirle(s) a uno o más interesados de la subasta;
- en el momento de hacer postura inicial, resumir la subasta, y en el momento de la penúltima postura, proceder de nuevo a la rebaja, cancelar o interrumpir la subasta;
- tomar otras medidas necesarias en su opinión.
5. El notario determinará si se cometió tal equivocación en el momento de hacer postura que, en opinión del notario, no se podrá vincular al postor a su postura.
6. La opinión del notario con respecto a todo lo que ocurra durante la subasta y la interpretación o la explicación de las condiciones de subasta durante la subasta serán decisivas - por concepto de dictamen imperativo.
7. Con respecto a todo lo relativo a la subasta, las partes involucradas en la subasta elegirán domicilio en la oficina del notario.
8. En caso de que se hagan posturas privadas ante el notario de conformidad con la ley, el notario les enviará inmediatamente al vendedor y al propietario o titular del bien sujeto a inscripción registral una copia del documento del que consta tal postura.
Método de subastar
Artículo 3
1. La subasta se celebrará en dos fases:
- la primera, la postura inicial, al mejor postor;
- la segunda, a la rebaja, llamada en neerlandés: 'afmijning'.
Estas subastas se celebrarán en una sesión, a no ser que se estipule contrariamente en las condiciones de subasta especiales.
Si las disposiciones legales aplicables en el momento de la subasta o la jurisprudencia entonces aplicable lo permiten, se podrá actuar contrariamente a lo arriba mencionado, de tal manera que solamente se pueda celebrar la subasta al mejor postor, y todo ello con observancia de lo estipulado en el artículo 23.
2. Durante la subasta al mejor postor, se deberá hacer postura de manera claramente visible. A no ser que el vendedor estipulara contrariamente, se comenzará la postura a partir de una suma de mil florines arubanos (Afl. 1.000,--) por encimo del precio base. La postura a la rebaja se efectuará en sumas redondeadas de mil florines arubanos (Afl. 1.000,--), a no ser que el notario estipule contrariamente. El uso de un precio base o no será determinado exclusivamente por el vendedor.
3. La postura a la rebaja se efectuará verbalmente al exclamar la palabra "mío" en el momento en que el subastador menciona la suma.
4. En caso de que más personas hagan la postura más alta en el mismo momento, se procederá inmediatamente a la subasta al mejor postor entre ellas. En caso de que las citadas personas no hagan postura en esa subasta adicional, se designará al mejor postor durante la sesión por sorteo ante el notario.
5. El precio por el cual se rebaja durante la subasta se considerará como la mejor postura. Esta postura deberá sobrepasar el precio base. Si no se subasta a la rebaja, el precio base será considerado la mejor postura.
6. Si el vendedor ofrece más bienes sujetos a inscripción registral en la subasta, no solamente podrá ofrecerlos de manera separada, sino también en una o más combinaciones durante la subasta a la rebaja, bajo la condición de que el propósito al efecto haya sido anunciado a más tardar al comienzo de la subasta a la rebaja.
Postura
Artículo 4
1. Cada postura será incondicional, irrevocable y sin reserva alguna.
2. Si más personas hacen postura o compran conjuntamente, ellas serán responsables solidariamente de las obligaciones a que estén sujetas en virtud de la subasta.
3. Una postura no tendrá validez más, en cuanto:
- se haya hecho postura más alta, a no ser que tal postura sea rechazada durante la sesión, antes de redactar el acta de subasta;
- se haya determinado que no se adjudicará, o
- la subasta sea cancelada.
Sin embargo, la postura inicial más alta quedará vigente hasta el fin de las deliberaciones, a no ser que se adjudique antes a otra persona, o se haya determinado que no se adjudicará. Lo mismo también se aplicará a las posturas más altas relativas a lotes, en caso de que sean subastados de manera combinada.
Hacer postura en nombre de otra persona
Artículo 5
1. La persona que haga postura en la subasta se considerará como el postor, incluso si declara no haber hecho postura para sí misma, a no ser que el notario decida contrariamente.
2. Cada postor tendrá el derecho, incluso si no lo ha reservado explícitamente, de conformidad con lo estipulado después en el inciso 3, de declarar que hizo postura en nombre de una o más otras personas, cual(es) otra(s) persona(s) se denominará(n) en lo sucesivo la "persona representada".
3. El postor deberá hacer esta declaración ante el notario, y la declaración deberá ser confirmada por escrito por la persona representada, antes del pago del precio de compra, pero a más tardar seis (6) días después de la adjudicación. Esta declaración y confirmación deberán constar del acta de subasta o de un acta de mandato a ser redactada por el notario, en base a que la persona representada se subrogará en los derechos y obligaciones en virtud de la subasta, como si hiciera la postura ella misma, salvo lo estipulado después en el inciso 4.
4. Además de la persona representada, el postor será responsable solidariamente del cumplimiento de las obligaciones del comprador en virtud de la subasta. En caso de que la persona representada sea negligente y el postor pague todo el precio de compra por su cuenta propia, se lo considerará como haber celebrado el contrato de compraventa, en cual caso se le entregará el bien sujeto a inscripción registral y se le dará finiquito.
Todo ello deberá constar de la declaración notarial de pago. Este inciso no afectará a los derechos que el postor pueda ejercer contra la persona representada.
5. Lo estipulado en los incisos anteriores también se aplicará a la persona que declare ofrecer como apoderado u órgano autorizado para representar de una entidad jurídica, a no ser que se refiera a una entidad de derecho privado y la persona que hubiera ofrecido durante la sesión declare y demuestre al notario que actúa en nombre de tal órgano, en cual caso se considerará al órgano como postor.
Múltiples vendedores
Artículo 6
1. Si la subasta tiene lugar por encargo de múltiples vendedores, se les considerará a ellos juntos un solo vendedor. Quedarán vinculados solidariamente a las obligaciones que surgen de la subasta y del encargo de la misma.
2. Del encargo de la subasta - que deberá darse por escrito - deberá constar quién de los vendedores esté autorizado, en nombre de los otros, para tomar todas las decisiones con relación a la subasta, incluyendo la decisión de adjudicar o no y de cancelar.
Prima de postura inicial
Artículo 7
1. El mejor postor tendrá derecho a una prima de postura inicial por la suma del un porciento (1%) del precio de su postura inicial, a no ser que las condiciones de subasta especiales estipulen contrariamente.
2. El notario le pagará al mejor postor la prima de postura inicial, en cuanto se la pueda pagar de los fondos transferidos al notario, a no ser que el mejor postor sea el comprador, en cual caso la prima de postura inicial será deducido del precio de compra.
Adjudicación, deliberación, no adjudicación y cancelación
Artículo 8
1. El contrato de compraventa en virtud de la subasta se efectuará a través de la asignación. La asignación también se refiere al contrato de transferencia bajo la ley de propiedad, bajo la condición suspensiva de que el comprador haya cumplido con todas sus obligaciones de pago.
2. El vendedor tendrá el derecho de no adjudicar o de deliberar sobre la adjudicación o no. El período de deliberación terminará el segundo día laborable que sigue a la subasta a la rebaja o cuanto antes como el vendedor pueda haber asignado. El vendedor estará autorizado para prolongar una vez los períodos de deliberación con tres (3) días laborables como máximo.
3. Después de que se haya anunciado la mejor postura, el vendedor deberá declarar si adjudica y a quien, o si usa el derecho de deliberar, o si él no adjudica. Esta declaración deberá ser insertada en el acta de subasta.
4. La adjudicación después de deliberar deberá constar del acta de subasta o, en su caso, de una escritura notarial, la cual deberá haber sido otorgada el día que termine el período de deliberación, y de cual escritura deberá constar a qué postor se adjudique.
5. En caso de que el vendedor no haya expresado su opinión sobre la adjudicación o no dentro del período de deliberación, se considerará que no ha adjudicado.
6. En caso de una subasta combinada, el vendedor podrá adjudicar a postores de lotes, incluso si la oferta por la combinación de esos lotes es más alta.
7. Mientras no se haya adjudicado, la subasta siempre podrá ser cancelada sin especificar los motivos.
Impuesto y gastos
Artículo 9
1. En cuanto sea pagadero, se cargará en cuenta del comprador lo siguiente:
a. el impuesto sobre la transferencia de bienes inmuebles;
b. los honorarios a cargo del comprador, de conformidad con las tarifas de subasta establecidas por la Corte Común de Justicia de las Antillas Neerlandesas y Aruba o, en su caso, cualquier otra tarifa que la sustituya válidamente en el futuro;
c. los gastos del acta de mandato; los gastos del acta de adjudicación y finiquito;
d. el derecho catastral y los gastos de la investigación catastral;
e. los gastos de cancelación de los registros de hipotecas y embargos;
f. los gastos de desalojo;
g. los gastos de sellos y desembolsos;
h. las cargas reales pendientes, incluyendo el impuesto sobre la propiedad y (de ser aplicable) el canon enfitéutico;
i. los gastos y cargas en virtud de las condiciones de subasta especiales.
2. En cuanto sea pagadero, se cargará en cuenta del vendedor lo siguiente, en disminución del producto de la subasta de conformidad con el artículo 13, inciso 3:
a. los honorarios a cargo del vendedor, de conformidad con las tarifas de subasta establecidas por la Corte Común de Justicia de las Antillas Neerlandesas y Aruba o, en su caso, cualquier otra tarifa que la sustituya válidamente en el futuro;
b. los gastos de anuncios, el agente judicial, billetes, los honorarios del subastador y el alquiler de la sala;
c. cualesquier gastos de ejecución, en la medida en que ya no hayan sido mencionados arriba;
d. la prima de postura inicial;
e. los gastos y cargas en virtud de las condiciones de subasta especiales.
3. Los impuestos, gastos y cargos mencionados en el inciso 1 de este artículo nunca formarán parte de la postura hecha, pero serán pagaderos además de ésa.
4. El impuesto sobre la propiedad y otros recargos con respecto al bien sujeto a inscripción registral, tanto pendientes como en relación con el año en curso, correrán por cuenta del comprador, como se estipula en el artículo 9, inciso 1, a no ser que el vendedor haya estipulado contrariamente en las condiciones de subasta especiales.
Fecha de pago
Artículo 10
1. La suma adeudada por el comprador deberá ser pagada dentro de los siguientes períodos:
a. los gastos mencionados en el artículo 9, inciso 1, así como una suma igual al impuesto sobre la transferencia de bienes inmuebles que se adeudará en el momento de transferencia: a más tardar cinco (5) días laborables después de la adjudicación;
b. el depósito según el artículo 12, inciso 1: a más tardar el quinto días después de que se haya solicitado su pago;
c. el precio de compra y las sumas a que se refiere el artículo 9, inciso 4: a más tardar seis (6) semanas después de la adjudicación o cualquier otra fecha que se haya insertado para tal propósito en las condiciones de subasta especiales.
2. Los gastos adeudados por el vendedor, mencionados en el artículo 9, inciso 2, deberán ser pagados a más tardar el día que se deba pagar el precio de compra o antes, si se ha determinado que la subasta no tendrá lugar, o si el vendedor no procederá a la adjudicación.
3. En caso de que la cantidad de la suma a ser pagada no haya sido establecida en el momento en que se haga pagadera, se deberá pagar una suma a ser estimada por el notario, por concepto de descuento adicional.
4. En cuanto el comprador deje de cumplir con cualquier obligación de pago, se le considerará negligente en el sentido del artículo 22, y deberá pagar el interés legal sobre la suma adeudada a partir de ese momento, sin que se requiera ninguna constitución en mora.
Método de pago, finiquito
Artículo 11
1. Todo lo que el comprador y el vendedor adeuden con respecto a la subasta, incluyendo el precio de compra, deberá ser depositado en manos del notario en la manera a ser indicada por el notario.
2. El derecho del comprador para suspender el pago o aplicar descuento se excluirá explícitamente en la medida en que sea permitido por la ley, salvo descuento con el depósito pagado y no aplicado o con la prima de postura inicial pagadera al comprador.
3. En cuanto el comprador haya cumplido con sus obligaciones de pago en virtud de la subasta, se lo evidenciará en una declaración notarial de pago.
Depósito
Artículo 12
1. A primera solicitud del vendedor, el comprador deberá pagarle al notario un depósito del diez por ciento (10%) del precio de compra, el cual servirá para repetición de lo adeudado por el comprador con respecto a la subasta.
2. El notario le restituirá al comprador el depósito, si el contrato de compraventa ha sido disuelto de una manera que no sea causada por el incumplimiento atribuible al comprador, a no ser que el vendedor y el comprador hayan convenido contrariamente.
3. En caso de que el comprador deje de cumplir con sus obligaciones, o en caso de que no sea seguro que es incumplidor, el notario retendrá el depósito pagado por el comprador - salvo orden de pago uniforme del vendedor y el comprador -, hasta que se haya establecido, en virtud de una decisión del juez competente que ha adquirido fuerza de cosa juzgada u otro dictamen vinculante, a quién se deberá pagar. Por una decisión que ha adquirido fuerza de cosa juzgada también se entenderá una sentencia dictada en rebeldía notificada al demandado, a la cual no se ha opuesto dentro de seis semanas después de la fecha de esa notificación.
El notario deducirá este depósito de los gastos, cargas e impuestos que corran por cuenta del comprador en virtud del artículo 9, en la medida en que sean pagaderos y aún no hayan sido pagados.
4. El comprador también podrá cumplir con su obligación de pagar un depósito al entregarle al notario una declaración de garantía por el mismo monto, la cual:
a. es incondicional y válida hasta por lo menos un mes después de la fecha final establecida para pagar el precio de compra;
b. debe ser emitida por un banco o una institución supervisada en virtud de la Ordenanza Estatal sobre la Supervisión del Sistema de Crédito o la Ordenanza Estatal sobre la Supervisión del Sector Asegurador;
c. contiene la cláusula que el referido banco o la referida institución le pagará al notario el monto de la garantía a primera solicitud del notario.
En caso de que el monto de la garantía no haya sido pagado, y el comprador no tenga ninguna obligación de pago más, el notario informará al banco o a la institución que la garantía puede ser cancelada.
5. Lo estipulado con respecto al depósito del comprador también se aplicará a la persona que haya hecho postura en su nombre de conformidad con el artículo 5, y al mejor postor, bien entendido que el monto del depósito de ese último será descontado de la postura inicial.
Este depósito será cancelado y anulado, en cuanto las obligaciones en virtud de la subasta del mejor postor o del postor hayan terminado.
6. Si el comprador o el mejor postor o el postor a la rebaja no cumple oportunamente con su obligación de pagar un depósito y/o no entrega una declaración de garantía, se lo considerará incumplimiento a que se aplica el artículo 22, bien entendido que no se requiere ninguna constitución en mora.
Asignación pagos
Artículo 13
1. Los pagos efectuados por o en nombre del comprador al notario servirán para satisfacer lo que el comprador adeude, y ello por orden:
a. el impuesto sobre la transferencia de bienes inmuebles pagadera en virtud del contenido del/de las acta(s) y los gastos y cargas en virtud del artículo 9, inciso 1;
b. interés, multa y daños y perjuicios;
c. el precio de compra.
2. En caso de que el pago en virtud del artículo 10, inciso 1, bajo 1, incluya un monto destinado al impuesto sobre la transferencia de bienes inmuebles, el cual resulta no ser pagadero, este monto no le será restituido al comprador pero será considerado como depósito en virtud del artículo 12 y/o como suma adicional de ése.
3. El producto neto de la subasta será formado por el precio de compra menos los montos a que se refiere el artículo 9, inciso 2, así como - de ser aplicable - los montos a que se refiere el artículo 9, inciso 4.
Obligación de información
Artículo 14
El postor y el comprador estarán obligados a identificarse ante el notario y a suministrarle toda la información que sea necesaria para averiguar si se puede cumplir con las obligaciones financieras en virtud de la subasta. Al hacer postura, autorizarán al notario para solicitar tal información, de ser necesario.
Cargas, restricciones y exclusiones especiales
Artículo 15
1. El vendedor no garantizará que el bien sujeto a inscripción registral es entregado libre de cargas y restricciones especiales, incluyendo derechos limitados, servidumbres y obligaciones cualitativas. El comprador no podrá invocar que el bien sujeto a inscripción registral es cohibido por una carga o una restricción con que no podía estar gravado, o que no es de conformidad con el contrato, a no ser que el vendedor lo supiera. El vendedor tampoco garantizará la ausencia de defectos materiales en o al bien sujeto a inscripción registral, incluyendo cualquier contaminación del suelo. El comprador aceptará las cargas y restricciones especiales mencionadas en las condiciones de subasta especiales.
2. En la medida en que la ley lo permita, el vendedor excluirá cada responsabilidad.
3. En la medida en que la ley lo permita, el vendedor no procederá a ningún saneamiento.
Descripción de la obligación de transferencia
Artículo 16
1. El vendedor estará obligado a transferirle al comprador la propiedad o - si el bien sujeto a inscripción registral se refiere a otro derecho - tal derecho.
2. En caso de que las dimensiones o el tamaño del bien sujeto a inscripción registral indicados por el vendedor no sean correctos, ninguna de las partes podrá derivar ningún derecho de ello. Hay una excepción con respecto al comprador, si la indicación hecha por el vendedor no fue hecho de buena fe.
3. En caso de que el bien sujeto a inscripción registral sea alquilado o dado en arrendamiento, los derechos y deberes que surgen del alquilar o del arrendamiento le pasarán al comprador, en la medida en que la ley lo prescriba.
4. Bienes muebles que se encuentran en o adentro del bien sujeto a inscripción registral y que no caen bajo la descripción a que se refiere el artículo 3:254 del Código Civil de Aruba, no serán incluidos en la venta o transferencia, a no ser que se estipule explícitamente al contrario en las condiciones de subasta especiales.
5. En caso de que el bien sujeto a inscripción registral se refiera a un derecho distinto del derecho de propiedad, lo estipulado en este artículo se aplicará, a no ser que las condiciones de tal derecho estipulen diferentemente.
Transferencia
Artículo 17
1. En cuanto se haya cumplido con la condición de pago por completo, a la cual esté sujeta la asignación, se podrá efectuar la transferencia del bien sujeto a inscripción registral, como queda descrita en los incisos 2 y 3. Tanto el comprador como el vendedor podrán efectuarlo unilateralmente.
2. La transferencia del bien sujeto a inscripción registral, distinto de una membrecía de una asociación o cooperativa, se efectuará por la inscripción en los registros públicos en la Oficina de Hipotecas de Aruba del acta separada eventual de condiciones de subasta especiales, del/de las acta(s) de subasta, de la escritura de adjudicación eventual, del acta de mandato eventual, juntamente con la declaración notarial de pago.
Sin la declaración notarial de pago mencionada arriba, las otras actas citadas no serán destinadas a ni apropiadas para inscripción en los registros públicos y, por consiguiente, no podrán resultar en la transferencia.
3. En caso de que se subaste una membrecía, las actas de transferencia de la membrecía redactadas con respecto a la subasta, con observancia de los requisitos estipulados para ello en los estatutos, solamente podrán ser efectuadas, después de que hayan sido seguidas por una declaración notarial de pago.
4. Después de la transferencia, no se podrá más reclamar disolución del contrato de compraventa. En la opinión del vendedor y del comprador en la presente venta ejecutiva, esta cláusula constituye una cláusula base a que se refiere el artículo 6:231 del Código Civil de Aruba, sin la cual no se había efectuado el contrato.
5. El notario tratará el precio de compra recibido por él en la manera impuesta al notario por la ley, en el artículo 3:270 del Código Civil de Aruba o el artículo 551 del Código de Procedimiento Civil de Aruba.
6. El vendedor no estará obligado a asistir a la cancelación de registros de hipotecas, embargos y derechos limitados caducados a que se refiere el artículo 3:273, incisos 2 y 3 del Código Civil de Aruba, salvo en la medida en que se trate de registros de derechos limitados caducados que hayan sido creados en beneficio del vendedor mismo.
Riesgo y seguro
Artículo 18
1. El bien sujeto a inscripción registral correrá por riesgo del comprador a partir de la adjudicación.
2. A partir del momento que asumió el riesgo hasta el momento de pago del precio de compra, el comprador estará obligado a encargarse de que los edificios pertenecientes al bien sujeto a inscripción registral están asegurados contra incendios y otro daño a ser asegurado por el uso, por como mínimo el monto del precio de compra, aumentado en el veinte por ciento (20%) de ése, con una compañía de seguros sólida.
3. Esta obligación no se aplicará, si el comprador puede demonstrar que tal seguro no es posible dentro de lo razonable, o si el comprador es una entidad pública que no suele asegurar sus edificios.
4. Si así se desea, el comprador deberá presentar prueba del seguro y del pago de la prima. El vendedor estará autorizado para solicitar información a la compañía de seguros.
5. En caso de que el comprador no cumpla con su obligación de asegurar o deje de suministrar información al respecto, el vendedor estará autorizado para concertar el seguro en nombre y por cuenta del comprador.
6. En garantía del pago del precio de compra y de todo lo demás que adeude, el comprador le transferirá al vendedor sus derechos que surgen del referido contrato de seguro. El vendedor tendrá el derecho de, y de ser necesario el comprador le autorizará para hacer notificar a la compañía de seguros la transferencia a que se refiere la frase anterior de este artículo. La póliza perteneciente al citado contrato de seguro quedará en manos del vendedor hasta tal fecha.
En vez de concluir un contrato de seguro, el vendedor también podrá asegurar su interés por cuenta del comprador.
Entrega
Artículo 19
1. A no ser que las condiciones de subasta especiales estipulen contrariamente, el bien sujeto a inscripción registral será entregado el día que se deberá pagar el precio de compra, bajo la condición de que el comprador haya pagado el precio de compra y todos los demás montos que adeude con respecto a la subasta.
2. En caso de que la entrega en virtud de las condiciones de subasta especiales o cualquier otro contrato tenga lugar antes de que se haya pagado el precio de compra, el comprador pagará el interés legal sobre el precio de compra a partir del día de entrega hasta e inclusive el día de pago.
Si, subsiguientemente, el comprador deja de cumplir con sus obligaciones de pago, su derecho de uso terminará inmediatamente y deberá poner inmediatamente a la disposición del vendedor el bien sujeto a inscripción registral en el estado original, vació y desalojado. La obligación de pagar el interés legal terminará al fin del día que el bien sujeto a inscripción registral, en el estado prescrito, sea a la disposición del vendedor otra vez, sin perjuicio de lo estipulado en el artículo 10, inciso 4.
3. De ser posible, el vendedor dará ocasión al comprador para inspeccionar el bien sujeto a inscripción registral antes de la entrega.
4. El bien sujeto a inscripción registral será entregado en el estado actual en que se encuentre en el momento de la entrega. En caso de que el bien sujeto a inscripción registral entera o parcialmente desaparezca, sea dañado o de otra manera pierda valor después de la adjudicación, sin tener en cuenta la causa, no se lo podrá atribuirle al vendedor.
5. La presencia de los habitantes y/o usuarios durante la entrega del bien sujeto a inscripción registral correrá por cuenta y riesgo del comprador.
Desalojo
Artículo 20
1. En caso de que el bien sujeto a inscripción registral sea usado por el propietario y los suyos y, por consiguiente, no será entregado libre de uso, el comprador podrá efectuar el desalojo en virtud de la escritura matriz de la(s) acta(s) requerida(s) al efecto, de ser necesario con la ayuda del brazo de la ley.
Lo citado no se aplicará, si, en virtud de las condiciones de subasta especiales, la entrega tiene lugar no libre de habitantes y/o usuarios.
2. En las condiciones de subasta especiales se estipularán cuáles de los siguientes incisos (o partes de ésos) se aplicarán:
a. El comprador aceptará la propiedad vendida en el estado en que se encuentra en el momento de la entrega actual y, por lo demás, cumplirá con los contratos de alquiler pendientes.
b. El comprador aceptará la propiedad vendida en el estado en que se encuentra en el momento de la entrega actual y, por lo demás, el vendedor no está al tanto de ningún contrato de alquiler relativo a la propiedad vendida.
c. En caso de que el comprador acepte entera o parcialmente la propiedad vendida bajo la condición de que cumpla con contratos de alquiler o de locación-venta pendientes, el vendedor no garantizará que los plazos de pago aún no vencidos en el momento de la entrega actual no son o serán disponibles
e. Ejercer la autoridad mencionada en el artículo 3:264 del Código Civil será a discreción del comprador. El ejercicio de la autoridad correrá por cuenta y riesgo del comprador.
En caso de que el bien sujeto a inscripción registral sea usado o sea entregado no libre de uso, el comprador deberá efectuar el desalojo de la propiedad vendida por su cuenta. El vendedor no garantizará la autoridad del comprador para desalojar.
3. En caso de una subasta ejecutiva por un embargador, el último invocará la nulidad de contratos de alquiler o de arrendamiento concluidos después del embargo, salvo lo estipulado en el artículo 505, inciso 2, del Código de Procedimiento Civil con respecto al alquiler de viviendas.
Consecuencias de defectos en el momento de la entrega
Artículo 21
Visto lo estipulado en los artículos 18, inciso 1, y 19, inciso 4, las consecuencias en caso de defectos en el momento de la entrega que no fueran causados por una negligencia atribuible al vendedor, correrán completamente por cuenta del comprador.
Incumplimiento
Artículo 22
1. En caso de que el contrato de compraventa no sea cumplido (oportunamente), por motivo distinto de una negligencia atribuible a una de las partes, la parte negligente será responsable de todos los daños que surgen de eso, incluyendo gastos e intereses, sin tener en cuenta el hecho si la parte negligente sea incumplidora en el sentido del siguiente inciso.
2. En caso de que una de las partes deje de cumplir con una o más de sus obligaciones durante tres días, después de haber sido constituida en mora mediante diligencia de notificación o carta certificada, esta parte será negligente y la otra parte podrá optar por:
a. reclamar cumplimiento del contrato de compraventa, si se lo puede exigir de la parte incumplidora dentro de lo razonable, en cual caso la parte incumplidora adeudará una multa inmediatamente pagadera del tres por mil (3 o/oo) del precio de compra, con un mínimo de mil florines (Afl. 1.000,--), por cada día después del citado período de tres días hasta el día de cumplimiento, o
b. disolver el contrato de compraventa, bien entendido que la disolución por el comprador solamente podrá ser solicitada por intervención judicial.
En caso de disolución, la parte incumplidora le adeudará a la otra parte una multa inmediatamente pagadera del 15% del precio de compra.
3. En caso de incumplimiento por el vendedor, el comprador solamente tendrá el derecho citado en el inciso 2, bajo b, si el defecto es de tal carácter y seriedad que el comprador pueda demonstrar que no había comprado, si había sido al tanto de tal defecto. Si no, el comprador solamente tendrá derecho a compensación de la reducción de valor y otros daños causados por el defecto. En caso de que las partes discrepen con respecto a lo estipulado en el inciso 3, el dictamen de tres expertos, a ser nombrados en la manera mencionada en el inciso 5, será decisivo.
4. En caso de que el vendedor, después de haber declarado disuelto el contrato de compraventa, proceda a una nueva subasta dentro de seis (6) meses, sujeto a las mismas condiciones de la subasta original, el daño del vendedor será fijado en la diferencia negativa entre el precio de compra de la subasta original y él de la nueva subasta, aumentada en gastos e interés. En caso de que el precio de compra en la nueva subasta sea más alto que él de la subasta original, el comprador incumplidor no se beneficiará de este producto adicional.
5. En todos los otros casos distintos de una venta a través de una nueva subasta, de conformidad con lo estipulado en el inciso 4, el daño sufrido por el vendedor será fijado por tres expertos a ser nombrados por el juez de distrito que es competente en la jurisdicción en que se encuentra el bien sujeto a inscripción registral. Después de que la parte más interesada haya invocado esta estipulación en contra de la otra parte, la otra parte podrá elegir, durante un mes, al juez competente según la ley para arreglar el conflicto.
6. Cualquier multa pagada o pagadera se deducirá de los daños pagaderos, incluyendo interés y gastos.
Derecho estricto
Artículo 23
Las condiciones de subasta solamente se aplicarán, si la ley no prescribe ninguna otra regulación de necesaria aplicación.
Disposiciones finales
Artículo 24
1. Solamente se suministrará al comprador una escritura matriz o un extracto o una copia del acta, después de que haya cumplido con todas sus obligaciones en virtud de la subasta.
2. Cualesquier adiciones o desviaciones de estas condiciones deberán constar de las condiciones de subasta especiales. En caso de contradicción entre estas condiciones generales y las condiciones de subasta especiales, las últimas se aplicarán.
3. El vendedor, el comprador y el postor elegirán domicilio en la oficina del notario, también para actos de ejecución judicial.
4. Estas condiciones generales serán regidas por derecho de Aruba.
La compareciente y las testigos son personas conocidas por mí, el notario.
DE LO CUAL SE LEVANTA ACTA, redactada en escritura matriz y otorgada en Aruba, a las dos de la tarde, en la fecha mencionada en el encabezamiento de esta acta, en presencia de la señora Magdalena Marcelina Kock, secretaria, y la señora Maria Altagracia Dania-Kelly, asistente notarial, ambas con domicilio en Aruba, como testigos. Inmediatamente después de su lectura, esta acta fue firmada por la compareciente, las testigos y por mí, el notario."