Contrato de compraventa verbal o por escrito
En Aruba, se puede celebrar un contrato de compraventa para viviendas tanto por escrito como de manera verbal. Hay varias maneras para concluir un contrato de compraventa. Si usted, como vendedor, se ha subido al carro de un agente inmobiliario, el agente inmobiliario también redactará el contrato de compraventa, en cuanto usted y el comprador hayan llegado a un acuerdo.
Usted también puede comprar una vivienda sin la intervención de un agente inmobiliario. En tal caso, es aconsejable dejar redactar un contrato de compraventa por el notario. Nos dará gusto servirle en este caso.
El contrato de compraventa firmado; procedimiento
Inmediatamente después de haber recibido el contrato de compraventa firmado o el encargo - y si el contrato de compraventa ya fue redactado previamente en la notaría -, se averiguará en el catastro si su parcela ha sido cambiada catastralmente, y/o si la titularidad registral es correcta. Tal averiguación se denomina la investigación catastral.
También se averiguará en el catastro si existen hipotecas y (acaso) embargos. En el contrato de compraventa, se mencionará que se transfiere la referida parcela libre de hipotecas y embargos. En cuanto el notario sepa que hay embargos y/o hipotecas, tomará medidas para que se puedan cancelar estos embargos y/o hipotecas. Tal averiguación se denomina la investigación hipotecaria.
Durante la fase de averiguación, también se determinará si se deberá insertar disposiciones especiales con respecto a su parcela en la escritura de transferencia, lo que pueda constar del acta de transferencia previa, el llamado "título". Tal averiguación se denomina la investigación de título.
Además, se investigará todo tipo de circunstancias especiales e importantes, tales como las servidumbres de paso o de tránsito, etc. ¿Y qué ha sido acordado exactamente entre las partes? Si el vendedor y el comprador han acordado que el pago y la entrega jurídica tendrán lugar antes o después de la transferencia actual, se insertará una disposición especial a tal efecto en la escritura de transferencia.
Después de que el notario haya recibido el documento de examen, también se solicitará el valor registrado en el Recaudador de Impuestos de Aruba a través de un formulario de solicitud del valor registrado.
El valor registrado es un documento del gobierno, en que se menciona la valoración del Recaudador de Impuestos de la propiedad vendida.
Este valor es importante para solicitar la lista (de reclamaciones), así como para calcular el impuesto sobre la transferencia de bienes inmuebles.
Lista (impuesto territorial/enfiteusis)/lista de reclamaciones
El notario está obligado legalmente a deducir los impuestos atrasados del vendedor (el impuesto territorial y el canon enfitéutico) del precio de compra a ser recibido por el vendedor. Además, puede ser que el vendedor también tenga impuestos atrasados con respecto al impuesto sobre los ingresos o al impuesto sobre los beneficios, por ejemplo. Si la venta genera suficientes fondos, el notario también deberá deducir del precio de compra estos impuestos.
Después de que se haya recibido la citada información (documento de examen, valor registrado y lista de reclamaciones), el expediente está completo. Ahora, se puede redactar la escritura de transferencia. Usted deberá tomar en cuenta que la solicitud de los citados datos puede durar algún tiempo; por término medio, aproximadamente 6 o 7 semanas.
¿Quiénes son los vendedores?
La investigación catastral/hipotecaria y de título se refiere a la investigación del estado y la situación jurídicos de la parcela. Después, se averiguará la "situación" del/de los comprador(es) y vendedor(es). ¿Tuvo lugar un divorcio, una quiebra o un fallecimiento por parte del/de los vendedor(es)? En caso de fallecimiento, por ejemplo, los hijos del vendedor también deberán firmar para la venta y transferencia. ¿O había un testamento del que se puede concluir que el vendedor estaba autorizado exclusivamente para efectuar la venta sin consultar a los hijos?
En lo que respecta a los compradores, ellos deben saber si compran la parcela juntos, por ejemplo en caso de compradores casados o convivientes, o que desean registrar la parcela a nombre de uno de ellos. Todo ello puede tener consecuencias fiscales, pero las consecuencias jurídicas también son importantes.
El notario investigará extensamente la facultad de disposición del vendedor y cualesquier obligaciones ligadas a la propiedad/enfiteusis. El notario vigilará que tanto el vendedor como el comprador cumplan con las obligaciones del contrato de compraventa. A través de su intervención, también se encargará de que el vendedor transfiera la propiedad vendida según lo acordado, libre de hipotecas o embargos, y de manera oportuna, y que el comprador le pague oportunamente al notario el precio de compra.